Строительство в условиях спада: руководитель BCN по вопросам строительства, финансирования и др.

  • 24-01-2021
  • комментариев

The Commercial Observer: BCN Development входит в небольшую группу разработчиков, которые фактически развиваются в Нью-Йорке. Как вы добиваетесь этого?

Мистер Наси: Ну, мы существуем уже около 16 лет, и за 16 лет вы видите, как постоянно меняются тенденции; и направление, в котором они двигались сегодня для разработчиков, заключается в том, что вам нужно находить сделки, у которых есть потенциал роста, который можно финансировать нетрадиционно. Я имею в виду, что раньше вы могли пойти в банк, если нашли сделку, и вы сказали: «У нас очень много сделок. И мы хотим, чтобы вы профинансировали 85 процентов этого, а мы вложим остальное ». Или остальное будет мезонином выше этого, с небольшой долей капитала.

Сегодня все по-другому. Сегодня мы находим сделки, с которыми мы можем обратиться к нашим инвестиционным группам и инвесторам и сказать: «Эй, послушайте, мы нашли сделку, которую можно осуществить с использованием всего капитала, и мы можем ее выполнить. в течение 12-месячного периода, будьте там и выходите, зарабатывайте немного денег и двигайтесь дальше ». Итак, дни больших, огромных мегасделок, на выполнение которых уходит пять лет… Эти дни прошли.

< p>

Строить в таком экономическом климате кажется нелогичным.

Вовсе нет, потому что в Нью-Йорке, особенно в районах Манхэттена, дело не в том, что рынок находится плохо или хорошо. Рынок в Нью-Йорке действительно хорош. Мы по-прежнему наблюдаем продажи жилья в Нью-Йорке по цене 2 000, 3 000 и 4 000 долларов за квадратный фут. Мы наблюдаем продажи больших офисных зданий на Манхэттене площадью 700 и 800 квадратных футов. Мы видим, что розничная арендная плата составляет 300, 400 и 500 долларов за квадратный фут. Так что в Нью-Йорке действительно нет рецессии. Фактически, он становится все сильнее и сильнее с каждым днем, когда мы переживаем рецессию в стране, поскольку наши запасы поглощаются ежедневно, и медленно, но верно наблюдается дефицит типов продуктов.

< p> Вы видите, что некоторые из ваших коллег в мире разработки следуют примеру?

Сейчас происходит много нишевых разработок. Если вы проедете по любому району, вы увидите, что люди строят шести- и семиэтажные дома. Они делают ремонт. Они делают вещи, которые не такие сложные и безумные, как те, что вы видели четыре или пять лет назад.

Стратегия BCN Development была сосредоточена на небольших проектах. Это была идея с самого начала или вы сокращали штат в последние несколько лет?

Мы перешли от заключения сделок на 100, 200 и 300 миллионов долларов к разработке нишевых проектов стоимостью от 3 до 40 миллионов долларов. .

Вы изменили свою стратегию строительства прямо во время спада?

Да, последние два или три года мы этим занимались. Мы нашли свой путь к этому, потому что были на грани поиска инвесторов и финансирования для более крупных проектов. Крупных проектов просто не бывает.

Как вы финансируете эти проекты? Вы упомянули инвестиционные банки ранее.

Мезонин - слово, которое почти исчезло. Это было относительно новое слово в словаре около 15 лет назад, оно появилось и какое-то время было очень популярным, а теперь это слово, которое вы действительно не слышали в лексиконе многих людей уже три года.

< p>

Сейчас многие люди пользуются рефинансированием. А вы?

Да, есть. Мы рефинансировали некоторые вещи и воспользовались чрезвычайно низкими процентными ставками. Но, опять же, банки очень осторожны и не спешат рефинансировать и заключать сделки так, как раньше. Таким образом, рефинансирование сегодня может занять в четыре-пять раз больше, чем раньше.

Вы почти готовы начать строительство дополнительных 43 000 квадратных футов в существующем здании по адресу: 45 East 33rd Street в Манхэттене. Каков статус этого проекта?

Это проект, который, как мы чувствовали, сейчас нужен рынку - меньшие единицы по цене ниже 1000 долларов за квадратный фут. И такие вещи сегодня можно финансировать. Поэтому, когда мы продаем эти вещи людям, у людей появляется реальный инструмент для их финансирования. Строительство начнется в середине следующего года.

Это проект жилого кондоминиума. На этом вы сейчас сосредоточены, или коммерческие проекты столь же прибыльны в этой экономической ситуации?

На самом деле мы не уделяем столько внимания коммерческим проектам. На Манхэттене гораздо больше коммерческих офисных площадей, которые можно счесть немного похожими на наводнение. Мы чувствуем себя немного более комфортно в нишевом жилом секторе, чем в коммерческом.

До спада вы уделяли больше внимания коммерческому развитию?

Ну, в В 2006 году мы купили 315 Park Avenue South, и этоздание площадью 330 000 квадратных футов, в котором находится штаб-квартира Credit Suisse в США. Мы купили его, потому что у него была хорошая аренда, но мы купили его специально, потому что для этого было большое финансирование. Опять же, это было время, когда они делали потрясающе привлекательное финансирование на такие активы AAA.

Каков статус у здания? Все ли сдано в аренду?

Статус таков, что все сдано. В 2017 году он был занят на 100 процентов. И мы очень рады, что в 2017 году будет здание и возможности, и, возможно, превратим его в кондоминиум мирового класса или отель. Это отличный район для этого.

Что прямо сейчас было бы для вас идеальной коммерческой возможностью?

Я думаю, что идеальные коммерческие инвестиции лежат в ядро Рокфеллер-центра. Я думаю, что ядро ​​Парк-авеню, от здания Pan Am до 57-й улицы, является отличным коммерческим центром. Я также думаю, что центр южного центра города снова становится сильным, и именно там сейчас находится наше здание. Я думаю, что людям сейчас очень нравится эта область.

Вы работаете по совместительству профессором в Нью-Йоркском университете, преподаете курс под названием "Развитие недвижимости". Какой совет вы даете студентам прямо сейчас в этой обстановке?

Я всегда говорю любому молодому, начинающему специалисту по недвижимости, что вы должны искать активы, которые имеют для них дополнительную ценность. Это означает, что покупайте что-то незанятое там, где вы готовы и можете вложить в это немного пота, перепозиционируя это и привлекая туда новых арендаторов, которые будут платить цену - рыночную или даже выше рыночной - за отличную отделку, новую отделка, новые вестибюли, новые записи, косметические работы, которые делают актив красивым. Вот что им следует делать.

jsederstrom@observer.com

комментариев

Добавить комментарий