Оружие массового строительства: секрет сатмар для поддержания низких цен на жилье

  • 01-01-2021
  • комментариев

Балконы на Уоллабаут-стрит предназначены для религии, а не для удовольствия.

Прогуливаясь по Бедфорд-авеню, вас встречает сплошная стена из новые шестиэтажные кирпичные дома.

Квартиры просторные и недорогие по нью-йоркским меркам. За полмиллиона долларов можно купить квартиру с тремя спальнями в новом лифтовом здании. Здания из коричневого кирпича не получат никаких наград за дизайн с их вырисовывающимися, выступающими оконными решетками и диагонально ниспадающими балконами, построенными исключительно для строительства будок во время праздника Суккот. Но квартиры достаточно большие, чтобы вырастить ребенка или семи лет.

Однако пересеките Бродвей на север, в модный район Вильямсбурга, и полмиллиона вряд ли купят вам студию. Новое строительство кажется внушительным, но оно меркнет по сравнению с потоком спроса, текущим в окрестности.

Сексуальные новые башни возникли на набережной, но в модных внутренних районах северного Бруклина - Бед-Стаи. , Бушвик и внутренний Вильямсбург и Гринпойнт - по большей части состоят из трех или четырех этажей, и все здания, кроме самых маленьких, должны иметь парковку. В результате разрыва между спросом и предложением цены резко выросли, почти утроившись в Вильямсбурге с 2004 года.

Как ультраортодоксам удалось построить тысячи единиц жилья и сделать район доступным для семей? на частной земле и без государственных денег - это свидетельство их решительного стремления к развитию и блочной стратегии голосования, напоминающей модели этнической политики эпохи Таммани Холла. В городе, который медленно приспосабливается к новой застройке, им удалось продолжить строительство таким образом, о котором можно только мечтать историческим интересам города.

Сатмар, как известна хасидская династия, основанная Джоэлем Тейтельбаумом. , продвигались к границам своего центра Южного Вильямсбурга с 1970-х годов. Боро-парк и пригородные анклавы на севере штата помогли немного ослабить давление на печально известных плодовитых последователей Тейтельбаумов, но сообщество выливалось из своих многоквартирных домов, а в крайних случаях дети спали в ваннах.

В городе медленно приживается. Сатмарам удалось продолжить строительство.

Таким образом, в 1990-х годах частные застройщики-хасиды, стремясь разместить свою растущую массу, начали запрашивать и получать варианты строительства многоквартирных домов без субсидий , на земле на окраине Южного Вильямсбурга, которая в остальном была зонирована исключительно для промышленного и коммерческого использования.

В то время город свободно предоставлял эти разовые исключения, но не хотел полностью менять зону, - сказал Шелдон Лобель, поверенный по землепользованию, имя которого указано во многих заявках. «Но около 10 лет назад, - сказал г-н Лобель The Observer, - получить дисперсию стало труднее».

Таким образом, нынешний строительный бум достиг пика в конце 1990-х годов. Лидеры хасидов лоббировали - и выиграли - право строить жилье на промышленных землях вокруг Южного Вильямсбурга, включая большую полосу в северной части Бед-Стаи, вокруг Бедфорд-авеню и Флашинг-авеню, в 2001 году. Хасидам больше не нужно было просить Совет Стандарты и апелляции для получения разрешения на каждый отдельный проект - новые шести- и семиэтажные жилые дома теперь разрешены по праву.

Сплошная стена зданий выросла в северной части Бед-Стуй, в районе некоторые в сообществе теперь называют «Нью-Вильямсбург». Это было не частичное здание, как в остальной части района, а совершенно новый район, закрепленный бежевыми многоквартирными домами, украшенный имитацией классики и обслуживаемый новыми синагогами, школами, продуктовыми магазинами и магазинами.

И этим не закончилось. В начале 2000-х годов, перерастая свою новую территорию в северном Бед-Стаи, хасидское сообщество начало оказывать давление на администрацию Блумберга, чтобы изменить зонирование Бродвейского треугольника, промышленного анклава, зажатого между Бед-Стаи и Южным и Восточным Вильямсбургом. Это заняло большую часть десятилетия, но Сатмар в конце концов получил свое желание: право идти на восток.

Раввин Давид Нидерман смотрит в окно здания Шефер.

Изменение зонирования имело как государственную, так и частную составляющие, и это была государственная часть проекта - комплекс доступного жилья, который должен был быть частично построен Объединенными еврейскими организациями Вильямсбурга, светским крылом крупнейшей фракции Сатмара - это вызвало больше всего споров. Лидеры чернокожих и латиноамериканцев утверждали, что комплекс доступного жилья, который будет построен на территории, принадлежащей городу, некоторые из которых будут захвачены выдающимися владениями, даст непропорционально большое количество квартир ультраортодоксам.x, как это было в прошлом в традиционных проектах государственного жилищного строительства поблизости.

Судья приостановил строительство жилья для лиц с разным доходом в 2009 году, но недовольство сохраняется. Хотя с землей, принадлежащей городу, ничего не произошло, запрет на частную застройку был отменен, а хасидские застройщики быстро приближаются.

«Вот почему то, что произошло сейчас, - это такая жестокая ирония», - сказал Член совета Стивен Левин, представляющий район, простирающийся от Парк-Слоуп до Гринпойнта. «Жилье по рыночным ценам строится, а доступное - нет. Это противоположность цели государственной политики ».

Раввин Давид Нидерман, лидер Объединенных еврейских организаций, умолял не согласиться, говоря, что необходимы как государственный, так и частный аспекты изменения зонирования. «Мы верим в спрос и предложение», - сказал он. «Представьте, что 200 человек сражаются за одно подразделение» - то, что жителям Нью-Йорка за пределами хасидского Вильямсбурга не придется очень стараться. «Цены будут расти как сумасшедшие».

Хотя г-н Левин сказал, что изменение зонирования частных земель было «запоздалой мыслью», трудно не заметить его сильный электоральный стимул, позволяющий ультраортодоксам умножаться в пределах своего округа.

Две трети голосов Стива Левина в 2009 году были получены из Южного Вильямсбурга, родины династии сатмарских хасидов.

В конце концов, никто не дает голосов. на местных выборах с низкой явкой, как ребе Сатмара. В 2009 году, например, две трети голосов Стива Левина пришло из Южного Вильямсбурга, что намного превышает его численность населения.

А в 2013 году ему не придется рисковать: недавний Совет перераспределение округов даст г-ну Левину несколько десятков новых хасидских кварталов на севере Бед-Стаи и 5 000 новых хасидских избирателей - избирателей, которые не существовали бы без разногласий и изменения зон Бедфорда-Флашинга 2001 года. Частное развитие вокруг Бродвейского треугольника несомненно чтобы аналогичным образом повлиять на итоги выборов г-на Левина.

Но помимо политических соображений, есть также основания полагать, что рост, как утверждают хасиды, необходим для сдерживания цен. Несмотря на популярное впечатление о Нью-Йорке как о городе, дружественном к строителям, который постоянно выходит за рамки рационального развития, рост города за последние полвека был слабым и не поспевает за естественным приростом населения. < / p>

Число единиц жилья в Нью-Йорке, например, выросло всего на 170 000 единиц с 2000 по 2010 год, или примерно на 5,3 процента - далеко не достаточно, чтобы поспевать за ростом населения Америки на 9,7 процента за тот же период. . Не говоря уже о растущем авторитете Нью-Йорка, который привлек бы гораздо больше людей, если бы они только могли себе это позволить.

Мистер Левин сказал, что большие семьи хасидского сообщества означают, что «они нуждаются в жилье больше, чем хипстерское сообщество», но скажите это покупателям недавно построенных квартир в гойском Вильямсбурге, где средняя цена за квадратный фут почти вдвое превышает верхний предел в 400 долларов за новый Хасидские разработки.

Некоторые, но не все, из этого объясняются более дешевыми отделками, которые используют хасиды. И, как подчеркивал раввин Нидерман, хасидские разработчики связаны стандартами сообщества и не стремятся просто «заработать». (Конечно, общественные стандарты не всегда применимы к тем, кто не принадлежит к общине - обвинения арендодателей, использующие агрессивную тактику для изгнания своих чернокожих и латиноамериканских арендаторов в районах роста хасидов, являются обычным явлением.)

Это сложно. не смотреть на эти невероятно доступные по цене три спальни и не задумываться о том, что могло бы случиться в другом месте в Бруклине, если бы вентиль был открыт чуть больше. Но, несмотря на необходимость, в светском мире нет решимости разрешить перезонирование после первых двух остановок L в Бруклине. «Вы разрушаете район», - цитируя создателя антивильямсбургского фильма «Обновление кишечника», - все еще преобладает мнение среди неверующих. И до тех пор, пока модные элементы Вильямсбурга будут выглядеть так, часть Сатмара Вильямсбурга, вероятно, останется одиноким редутом доступности в бурлящем море джентрификации.

комментариев

Добавить комментарий