Новый стандарт в финансировании коммерческой недвижимости

  • 21-01-2021
  • комментариев

С точки зрения транзакций, каждый из последних нескольких лет ощущался как в процессе, так и в ретроспективе. Если 2007 год был «вершиной мира», то 2008 год был поровну разделен на «пропасть» и «пропасть». А 2009 год был «годом, когда ничего не произошло».

Прошлый год был скорее переходным, с очагами активности, особенно во второй половине. Однако фальстартов было столько же, сколько и закрытий, когда нервозность 2009 года проявлялась в неподходящих моментах, часто приводя к срыву сделок из-за того, что один участник (будь то покупатель или продавец, инвестор или кредитор, кредитный специалист или член комитета) замерз. футов.

В 2011 году мы оказались в совершенно иной и желанной атмосфере. Рынки активны; у кредиторов и инвесторов есть планы для исполнения и распределения для исполнения; CMBS вернулся. В конце концов, вопрос дня состоит в том, как это должно быть, как лучше всего обеспечить уступки по сделкам, которые будут закрыты.

С этой ранней точки зрения 2011 год, кажется, будет годом, в котором мы достигли « новая норма ». Кредиторы, инвесторы, покупатели, продавцы, арендаторы и домовладельцы проявляли активность в течение нескольких кварталов и видели, что нужно для заключения сделок в этом новом и все более смелом мире. Некоторые парадигмы и условности исчезли; другие никогда не исчезали; а третьи вернулись быстрее, чем ожидалось.

Царство фундаментальных показателей было восстановлено, но все же новые интерпретации того, как читать основные принципы, появляются из неожиданных источников. Управляющий портфелем солидного отечественного институционального собственника-инвестора недавно объяснил эволюцию подхода его компании к крупным инвестициям в акционерный капитал. В течение нескольких лет, предшествовавших 2008 году, и в конце периода стабильно положительной прибыли инвестиционные менеджеры компании были проинструктированы искать выгодные сделки для получения большей прибыли.

Как только разразился кредитный кризис. , это финансово безопасное учреждение предвосхитило начало возможности «несколько раз в столетие» для покупки основных активов по завышенным ставкам капитализации. Они планировали значительное накопление трофейных объектов, что в конечном итоге приведет к многолетнему увеличению прибыли в результате программных продаж в будущем, когда ставки капитализации снизятся до прежних норм.

Однако комбинация нехватка активов для продажи в 2009 и начале 2010 года, сопровождаемая очень агрессивным ценообразованием на короткий список стабилизированной / трофейной собственности, которая действительно была продана в середине-конце 2010 года, помешала этому учреждению выполнить свой план. В этом нет ничего удивительного.

Однако очень интересно то, как этот опыт сформировал их план на 2011 год. Они капитулировали в отношении ставок капитализации - чтобы купить в 2011 году, они понимают, что будут должны платить исторически низкие и обычные ставки капитализации, и они готовы к этому. Настоящий сдвиг в мышлении заключается в том, что вместо того, чтобы надеяться на прирост капитала за счет сжатия капитализации, обусловленного предложением в будущем, они вместо этого ищут недвижимость и рынки, на которых, по их мнению, арендная плата остается на низком уровне, и поэтому в центре внимания их стратегии находится рост доходов за счет повышения арендной платы.

Страховой компании с годовым доходом в сотни миллионов долларов, который необходимо инвестировать с доходностью, соответствующей или превышающей ее долгосрочные обязательства, необходимо вкладывать деньги и для получения достаточной долгосрочной доходности. Вопрос не в том, следует ли инвестировать, а скорее в том, как определить наиболее рациональную стратегию использования капитала.

В отдельном недавнем разговоре с сотрудником по инвестициям американского фонда прямых инвестиций. Деньги для ближневосточных корпораций и семейных офисов дилемма была той же, но получилась другая стратегия. Для этой группы сохранение капитала является основной целью - они получают огромную прибыль в своем собственном бизнесе и просто хотят получить средства в безопасный регион с доходностью, которая, вероятно, опережает инфляцию. Если удастся добиться роста доходов и положительной абсолютной доходности, это будет подливкой. Неудивительно, что эта группа в первую очередь стремится приобрести офисную недвижимость с одним арендатором, сдаваемую в аренду либо государственным структурам США, либо корпоративным арендаторам с высоким инвестиционным рейтингом.

Что касается долга, то ставки по ипотеке остаются чрезвычайно низкими с исторической точки зрения. , несмотря на значительный рост доходности казначейских облигаций с минимумов прошлого лета. Широкий круг игроков наполнил рынок привлекательными финансами. В сделках со сверхнизким кредитным плечом (ниже 40 процентов LTV) спреды могут упасть почти до двузначных цифр; более обычные сделки с кредитным плечом от низкого до среднего (LTV от 40 до 60 процентов) заключаются значительно ниже 200 сверх казначейскихies; и значительное количество новых и авторитетных источников выходит на рынок, предлагая решения для более высоких потребностей в LTV (до 80 процентов), хотя и со значительно более высокой доходностью.

В целом, 2011 год выглядит как год в котором мы все вернулись к поиску сделок и их выполнению. Это долгожданное изменение.

scottsinger@singerbassuk.com Скотт А. Сингер - руководитель компании Singer & Bassuk Organization, LLC и член финансового комитета REBNY.

scottsinger @ingerbassuk .com

Скотт А. Сингер - руководитель компании Singer & Bassuk Organization, LLC и член финансового комитета REBNY.

комментариев

Добавить комментарий