Максимум: неужели арендная плата по-прежнему чертовски высока?

  • 16-11-2020
  • комментариев

Аренда на Манхэттене взяла паузу - по крайней мере, на данный момент. Иллюстрация Нила Уэбба

Вы знаете плакат с котенком, цепляющимся за ветку дерева, со словами «Держись!» напечатано прямо над его обеспокоенной головой? Замените котенка домовладельцем, а ветку дерева - гигантской стопкой денег, и вы получите довольно хорошее представление о нынешнем состоянии арендуемой квартиры в Нью-Йорке.

После двух лет стабильного роста цен есть признаки того, что рынок аренды смягчается. Согласно отчету Дугласа Эллимана за май 2016 года, средняя арендная плата на Манхэттене снизилась на 1,6 процента в годовом исчислении, в то время как товарные запасы, время на маркетинг и возможность обращения увеличиваются. (Числа в Бруклине и Квинсе немного выше.)

Но, несмотря на признаки того, что арендная плата, возможно, наконец-то превысила то, что арендаторы готовы или могут платить, арендодатели не хотят отказываться от своих недавних доходов. Вместо этого они стремятся поддерживать или даже повышать арендную плату, предлагая уступки, такие как бесплатные месяцы и возмещение комиссионных брокеров, чтобы привлечь клиентов.

Такие стимулы не редкость, сказал нью-йоркский брокер BOND Дуглас Вагнер, отметив, что они «являются способом домовладельца защитить себя от необходимости снижать арендную плату». Что необычно, так это количество предлагаемых в настоящее время стимулов.

Июнь знаменует начало высокого сезона на рынке аренды, когда собственники обычно могут сдавать свою недвижимость без уступок. Например, в июне прошлого года только 7% объявлений об аренде в базе данных BOND предлагали стимулы, сказал Вагнер. В этом году их предлагают 20 процентов.

«Таким образом, мы в три раза превышаем стимулы, которые мы видели в прошлом году в это время, и это потому, что домовладельцы пытаются удержать эту структуру цен с высоким плато», - сказал он.

Президент Citi Habitats Гэри Малин оценил процентную долю арендной платы, которую его фирма видит в качестве стимулов, в 17 процентов.

«Май, июнь, июль и август - лучшее время для сдачи в аренду», - сказал он Observer. «Поэтому, когда спрос на пике, арендодатели всегда будут брать больше свободы и пытаться повысить арендную плату».

«Май, июнь, июль и август - лучшее время для сдачи в аренду. Поэтому, когда спрос на пике, домовладельцы всегда будут брать больше свободы и пытаться повысить арендную плату », - президент Citi Habitats Гэри Малин.

«Лето - время для проверки того, что рынок выдержит, - отметил Малин. «По прошествии этих двух месяцев у владельцев нет никаких шансов, кроме меняющих правила игры экономических новостей, продолжать [повышать арендную плату], не создавая значительных вакансий».

Однако этим летом домовладельцы могли превысить установленный предел.

«Спрос большой, но при таких ценах спрос отсутствует, - сказал Малин. «Тот факт, что 17 процентов сделок в настоящее время имеют какую-либо форму концессии, говорит вам, что причина, по которой они могут заключать эти сделки, заключается в том, что они подслащивают горшок, чтобы их завершить».

Конечно, с точки зрения арендодателя, более высокая арендная плата всегда лучше, чем более низкая, но в некоторых случаях жесткие цены на текущем рынке могут быть не столько вопросом предпочтений, сколько вопросом основных финансовых потребностей.

«У вас есть много людей, которые инвестировали в недвижимость за последние три или четыре года, которые смогли получить хорошее кредитное плечо при очень привлекательных процентных ставках, и у вас было много покупателей с добавленной стоимостью, которые очень агрессивно вышли на рынок и необходимо повысить цены, чтобы их модель заработала », - сказал Observer генеральный директор MNS Эндрю Баррокас.

«Было много возможностей для роста, когда вы могли покупать недвижимость, заходить и [обновлять ее] и повышать арендную плату, скажем, с 3500 долларов до 4500 долларов», - продолжил Баррокас. «Но это определенно замедлилось, и люди отступили, потому что банки отказались и кредитование стало более трудным. Вы не можете получить такое же кредитное плечо, которое было 12–24 месяца назад ».

«То же самое и с игроками меньшего времени», - сказал Джастин Рубинштейн из Дугласа Эллимана.

«У вас есть группа инвесторов, которые купили [кондоминиумы] в 2014 и 2015 годах и недавно закрыли их, и это действительно наводнило рынок большим количеством элитной недвижимости для аренды», - сказал он. «Некоторые покупали недвижимость, где общие сборы и налоги были высокими, и у них была высокая доходность, поэтому им приходилось арендовать их за большое количество, и они действительно стимулируют людей покупать их там».

Карла Саладино, управляющий партнер Mirador Real Estate, предположила, однако, что за пределами нескольких районов, таких как Мидтаун-Уэст и Лонг-Айленд-Сити, в которых в последние годы наблюдался всплеск товарных запасов, арендодатели чаще используют стимулы не по строгой необходимости, чем по желание утолить ценность своих зданий.

«Мы видим все больше уступок, потому что домовладельцы хотят снизить арендную плату, и секрет в том, что это можно сделать с уступками», - сказала она.

Саладино отметил, что солидные домовладельцы с высокой долей участия в строительстве часто снижают цены, а не предлагают стимулы. С другой стороны, она сказала: «В новых застройках [собственники] много раз обещали инвесторам определенные уровни [арендной платы], поэтому они будут стимулировать своего рода безостановочно».

Но подождите, кого они думают, что обманывают? Конечно, инвестор может посчитать и выяснить, что 12 месяцев при 5 000 долларов на самом деле не 60 000 долларов в год, если вы отдаете месяц бесплатно, верно?

«Это не всегда раскрывается», - сказал Саладино. «Я видел маркетинговые контракты, которые стимулируют маркетинговые расходы, а иногда инвесторы смотрят на маркетинговые затраты и не понимают, что они там есть».

Она привела в пример один проект, который она изучила от имени инвестора, где арендаторам разрешили переехать за несколько месяцев до того, как их аренда технически началась. «Это было типа:« Что ж, мы позволим вам жить здесь под этим всадником [в вашем договоре аренды], но на самом деле ваш договор аренды начинается с этой даты ». Итак, вы видите, что аренда началась в марте за 4000 долларов в месяц, но этому человеку фактически разрешили переехать за четыре месяца до этого ».

«Это невозможно отследить, если вы не посмотрите действительно очень глубоко», - сказала она. «И когда вы работаете с REIT, или с национальным пенсионным фондом, или с кем-то в этом роде, они не пойдут в здание, не будут звонить [маркетологу] человеку, который работал там шесть месяцев назад, или серьезно разбираться в обновлениях».

Еще одним фактором, способствующим высокому уровню стимулов, является количество недавно открывшихся новых домов, сказал Хэл Гэвзи, исполнительный директор по лизингу в Douglas Elliman. Поощрения обычно являются частью маркетингового плана для зданий, сдающихся в аренду впервые.

«Я думаю, что эта часть рынка искажает цифры по всем направлениям», - сказал он.

Даже в этом случае дела определенно идут немного вяло, - сказал Бреннан Захлер из Warburg Realty. «Последние восемь или девять месяцев рынок был слабым», - сказал он. «Это более очевидно при более высоких ценах, но ситуация исправляется по всем направлениям».

Для арендаторов это означает, что они могут воспользоваться моментом и обдумать свои варианты, вместо того, чтобы вносить залог за первое, что они видят. «Маятник качнулся, и арендаторам есть на что посмотреть и у них больше времени, чтобы заняться этим», - сказал Рубинштейн. «Здесь не так много ощущения срочности».

По словам Вагнера, они также могут попытаться натравить своих домовладельцев друг на друга.

«Маятник качнулся, и арендаторам есть на что посмотреть и у них больше времени, чтобы сделать это [переехать]. Здесь не так много ощущения срочности », - Джастин Рубинштейн из Douglas Elliman

«Я бы сказал, что треть клиентов, которых мы видим в BOND, - это арендаторы, которые имеют полное намерение продлить свои договоры аренды, но им нужно выйти на рынок и посмотреть, что там есть, чтобы они могли вернуться к своему арендодателю и сказать:« Ну «Я видел на Мейн-стрит 123 такую же квартиру за 200 долларов дешевле», - сказал он.

Арендодатели также сталкиваются с долгосрочной тенденцией, когда арендаторы используют такие сайты, как StreetEasy, чтобы лучше оценить рынок перед принятием решения, сказал Коби Лахав, партнерский брокер Mdrn.

«Мы видим все больше и больше за последние несколько лет и, определенно, в этом году, что арендаторы пытаются делать свои собственные компромиссы и не хотят принимать за чистую монету то, что говорят брокеры или арендодатели», - сказал он.

По словам Лахава, это, наряду с вялым рынком, может сделать лето, подобное нынешнему, тяжелым для новичков.

«Это приводит к значительному оттоку брокеров с рынка», - сказал он, добавив, что такое сокращение стада не обязательно плохо. «Когда люди приходят летом, они рассчитывают заработать определенную сумму денег, а затем, когда это труднее, чем они думали, в какой-то момент они встают и уходят».

«Я думаю, что это создает много возможностей для брокеров, которые действительно знают, как работать с клиентами и как создавать добавленную стоимость», - сказал он. «Потому что, в конце концов, клиент на самом деле не знает продукт, поэтому, если я смогу сэкономить им время, предложив им взглянуть на три объекта недвижимости вместо 30, и они возьмут один, то я выполнил свою работу. ”

В любом случае, не волнуйтесь, инвесторы, арендодатели и брокеры. Хорошие времена вернутся. Они всегда так делают.

«В какой-то момент мы с вами снова поговорим, и появятся люди, откладывающие 50 000 долларов в месяц за четырехкомнатную квартиру, которая продается в течение пяти дней», - сказал Захлер. «Вот так оно и есть».

комментариев

Добавить комментарий