Ли Нейбарт, инвестиции Аполлона

  • 07-04-2021
  • комментариев

Расположение: одна из самых больших вещей, повязанных сейчас, так это то, что в стороне есть капитал, ожидая инвестировать. Это правда?

mr. Neibart: конечно, столица в стороне. У нас есть капитал в стороне. Интересный вопрос в том, сколько капитала действительно есть в стороне, потому что все измеряется против ликвидности этих инвесторов. У некоторых есть много ликвидности, когда фондовый рынок 14 000; У некоторых есть меньше ликвидности, когда на фондовом рынке 7 000. Таким образом, нет реальной меры количества ликвидности в сторонах. Но там, безусловно, много; Я думаю, это не так много, как люди думают.

Почему они думают, что это там, то?

Потому что вы слышите большие цифры. Вы слышите, что этот фонд поднял этот объем денег, и этот фонд поднял этот объем денег. Но если вы действительно сделаете тяжелую работу, и сложите общую сумму фактических размеров обязательств, это, вероятно, не то, что люди думают, что это так.

Когда входит в капитал? Многие люди говорят, что 2009 год от записи.

Разница на этом рынке с предыдущего рынка вниз - люди начинают сомнения арендаторам. Раньше это была проблема ипотеки, приходящих в результате; В начале 1990-х годов они были свернуты и продлены, но они были поддержаны очень хорошими и твердыми арендаторами. И проблемы, которые происходят сейчас с арендаторами, такими как AIG и Citibank, и здоровье и благополучие этих арендаторов, против продолжения банкротства некоторых розничных продавцов, являются одними из основных причин, по которым капитал находится в стороне. Люди просто должны видеть стабильность в способности арендаторов, чтобы сделать свои арендные платежи.

, которые могут быть длинными тобой.

, который может быть долгое время, но есть много примеров людьми, которые голубя в 2008 году, когда цены были на 20 процентов ниже, чем были в 2006 году; И они, на самом деле, допустили ошибку, сделав это, потому что эти цены упали дальше.

Какие инвесторы находятся набоковые линии?

Он запускает [гамму] от пенсионных фондов и суверенных фондовых средств для частных фондов и частных инвесторов. Никто не хочет погрузиться, если они не могут начать понимать, что поддерживает денежный поток или арендные платежи, которые они получают в этих зданиях. И эти диагностики собираются и анализируют и понимают способность [арендаторов] способности платить арендную плату. Это то, что происходит сейчас.

Ваша фирма была вовлечена в развитие этого здания, Time Warner Center.

Мы были со-разработчиком со связанными.

Может ли здание этого размера и величия и местоположения случиться сегодня?

Нет. Таким образом, проекты, определенно на полке, я бы догадался, по крайней мере, еще пять лет и, возможно, даже дольше.

Какие условия должны были бы возникнуть, чтобы позволить им произойти? < P> Смешанные проекты, такие как это, вам придется иметь возможность продать кондоминиумы, которые превысили стоимость построения их. Нам было достаточно повезло иметь временных Warner в качестве нашего якоря; Таким образом, вам придется найти крупный пользователь, который на самом деле требовал 900 000 или миллион квадратных футов пространства. И, фактически, качество розничных арендаторов должно дублировать себя и быть доступным для того, чтобы расширить в других проектах смешанного использования, как это.

Как насчет коммерческого развития в целом?

Очень мало коммерческих событий происходит. Вы видите отсрочку крупных проектов в центре Манхэттена, и я ожидаю, что они будут продолжать отложить. Никто не сможет получить то, что они называют «Специальным заем» или «Специальный заем» без какого-либо типа предварительного лизинга. Даже сегодня, наличие зданий на 50 процентов, предварительно арендованное для крупного арендатора, не сможет доставить вам финансирование для создания здания.

Как насчет рынков CMBS? Что открывает их?

Я думаю, что открывает их, в основном, что покупатели этих ценных бумаг чувствуют себя комфортно, что они инвестируют в денежные средства, которые имеют соответствующее соотношение кредита на стоимость. Никто не собирается прыгать, еслиЕсть эта продолжающаяся неопределенность.

Если рейтинги должны быть доверены, когда речь идет о этих ценных бумагах?

Я думаю, что, как часть общего переаналирования всего процесса CMBS, Все аспекты этого будут переснесены.

Как долго это займет? Я думаю, я спрашиваю о своем роде возврата к нормальности.

Я думаю, что возвращение к нормальному времени и отсутствие экзотических и различных типов ценных бумаг, я думаю, мы быстро достигли этой точки. Инвесторы, кредиторы вернутся к тому, как занимались бизнесом с точки зрения более низкого рычагов и большего покрытия на кредитах, и это будет просто возвращение к безопасности через доску.

Вы был рядом на некоторое время. Как бы вы сравнивали рынок Boom для предыдущих эпохи?

Это было, безусловно, безумные три-четырех года, которые я когда-либо видел. Я начал в 1974 году - мы никогда не увидели таримы CAP достичь этих низких уровней темпов возврата; Мы никогда не увидели ситуации, когда темпы возвращения были меньше, чем процентные расходы на ипотеку. Итак, иногда вы должны быть осторожны, что вы хотите, потому что то, что мы создали, было то, что было нереально, не устойчивым, и, на самом деле, вызвало большую боль.

Что такое район прямо сейчас?

/ p>

Область работает около четырех различных видов средств. Мы подняли новый фонд возможность, который будет инвестировать в огорченные активы, проблемные кредиты; Поэтому мы активно работаем над тем, что в США у нас также есть фонд, добавленный в стоимость, который работает на свойствах, которые наполовину арендуются и нуждаются в перемещении. У нас есть городской фонд, который работает на арендованных апартаментах в крупных городах, улучшая их для арендаторов. И у нас также есть крупный европейский фонд, который связан с оппортунистическим и с добавленной стоимостью инвестиций.

и каковы у вас общее мнение федерального стимула и его влияние на коммерческие инвестиции?

Я не видел никаких действительных доказательств того, что есть какое-либо ослабление кредита для кредитования учреждений, чтобы одолжить деньги длякоммерческая недвижимость. Мы не видели это.

Разве это не должно было случиться как часть этого?

Вы бы надеялись на это.

Вы ожидаете этого произойти?

Я ожидал, что это может произойти, и это произойдет намного медленнее, чем мы думаем; Потому что даже размер стимула, учитывая количество ипотеки там, может сделать так много.

Вы пошли в Университет Висконсина, правильно?

Я сделал. < / p>

Так сделал мой стоматолог. И он говорил мне на самую неделю, что, что произойдет, это вещи будут стоить то, что он должен стоить. Как вы думаете, во время бума определенные коммерческие активы просто были просто навыки? Если это так, что вызвало это? И цены на активы продолжались в соответствии с рынком?

Активы, безусловно, вернутся на гораздо более низкий уровень, и я думаю, что многие из них будут строго быть отраженным о том, какие арендаторы может заплатить. Так, юридические фирмы, бухгалтерские фирмы, фирмы в области общественных отношений, крупные корпорации, банки могут позволить себе только определенную арендную плату. Это будет диктовать ценность здания. Если на самом деле арендные платы становятся слишком высокими, они выйдут.

Последний вопрос: какова самая желательная коммерческая инвестиция в недвижимость прямо сейчас?

на риск Мои конкуренты, услышав это - они знают это уже - мы чувствуем, что мультификсируют лучший бизнес сейчас; Потому что значения спустились, и они все еще очень хорошо арендуют. Итак, на скорректированной основе, мы думаем, что многоцветно представляет лучший ставку сегодня.

комментариев

Добавить комментарий